2019房地产现状：三四线楼市再浇一盆冷水

        2019年各省市，对棚改项目目标做了巨大的调整：

        北京从2.36万套下调至1.15万套；天津从2万套，调整到0.65万套；河南从50万套下调至15万套；四川从25.5万套下调至15万套；山西将从12.52万套下调至3.26万套。

        政策连起来看，2018年年中的时候，国开行就开始收回棚改货币化安置的审批权，一些三四线楼市一夜风停，下半年一些地方开始困难，不过那时住建部表态，棚改还是要继续，不搞一刀切。

        2018年12月，住建部又明确，政府购买棚改的模式被取消。对于新开工的棚改项目，不得以政府购买服务的名义变相举债或实施建设工程，而是要求以发行地方政府债券方式，也就是棚改专项债为主进行融资。

        什么意思？

        以前政府只是担保，企业把跟政府的合同押在银行，然后向国开行和农发行融资，获得低息贷款。这其实就是变相的政府担保，而且地方政府不出钱，也不反应在资产负债表上，负债都是企业的。

        现在不让隐形担保了，而是必须以地方政府的名义去发债融资，这就会制约地方政府，毕竟以后再搞棚改，就要变成自己的债务，要反映在资产负债表上。

为了不让数字太难看，很多地方都缩减了棚改的规模。

        最重要的是，以前的模式，是地方得利，所有的金融风险都在金融体系的政策性银行，而现在把地方政府推到前台，发行地方政府债券，以后的金融风险，就是地方政府承担了。

        很多地方把棚改目标立马缩减了一半，半年之后，一些地方会发现，房也不拆了，楼也不盖了。

        一个朋友，家是河南一个省内经济倒数的城市，17年房价翻了一倍到六千多，当时马上交了押金。结果没抽到好的楼层，剩下14、18和顶层，这都是忌讳的楼层，就没要。今年已经涨到了7100多了。

        但是去年过年在家的时候发现，二手房很难卖，即使是没有装修的，没住过的。18年一直在看二手房，很多新盘7100以上，同一批开发商，前面两期已经有业主挂4000左右价格，甚至有3800多的。现在还在挂着，不止一家。

        理由大都是，工作调动，或者其他城市有更好发展，忍痛割爱。

        他说老家这边其实已经没有几家能买的起新房了，整个家庭如果能凑够三成首付，基本上17年都买了。要不是没有好的楼层他也被套了。

        可以看出，前两年的棚改，已经完全透支了购买力需求，家家户户都已经多套房，有些地方房子根本连租都租不出去，人口也是负增长。

        家里在三四线的朋友，可以观察一下，是不是这么一个情况：虽然新房价格没跌，但二手房流动性很差，很难卖出去。

        量价齐跌，量在价先。投资，流动性是一个关键指标。大部分三四线城市，没有人口流入，没有产业支撑，大家都喜欢新房，而且家家户户都是多套房，除非打个很大的折扣，不然谁要你的二手房？

        就好像买了个古董，不卖的时候，你总以为他值好几个亿，等要卖的时候，才发现根本找不到买主，真成了“祖传的宝贝”。

（责任编辑：陈晶晶）