资金饥渴 内地房企香港“借钱”债台高筑

    中国前首富王健林正带领着大连万达集团在赴港上市的路上奋勇前行，然而，已经成功登陆港交所的内房企业近来日子却并不舒坦。

    9月22日，雅居乐发布公告称，公司建议以5∶1比例实施供股计划，以每股4港元的认购价发行约6.96亿股，借此集资约27.8亿港元。尽管雅居乐计划以每股4港元的认购价发行供股，远低于前一个交易日收市价的5.81港元，但宣布供股计划的当天，雅居乐股价跌至5.39港元，跌幅超过7%。

    内地房企掀供股潮市场反应冷淡

    雅居乐并不是今年第一家发起供股计划的内房上市企业，也并非第一家折价发行供股的内地房地产企业。

    9月4日，越秀地产宣布建议100股供33股，发行30.77亿股，每股供股价1.25港元，融资金额约38.5亿港元。供股价较前一个交易日收盘价1.67港元折价25%。

    8月27日，碧桂园公告拟进行15:1供股，每股供股价2.5港元，集资31.8亿港元。公告称融资额将用于为现有债务再融资及作为一般营运资金。碧桂园8月26日收盘价为3.67港元，此次供股折价率为32%。

    然而，市场却并不热衷于内地房企七五折或者七折的供股价。多家内地房企在宣布供股计划后，先是股价受挫，接着是遭机构调低目标价或者看空。

    摩根大通和瑞银在雅居乐宣布供股计划第二日发布研究报告，分别下调雅居乐的目标价至6.4港元和5.31港元，下调幅度为13%及15%。

    在碧桂园和越秀地产发布供股计划后，渣打认为越秀地产未指明任何收购目标，只是简单表达了集资将会用于未来扩展和买地的运营资本。因此渣打发布看空研究报告。同样，德意志银行和美银美林认为碧桂园利用扩大股本的方式来降低负债比率，反映公司财务状况欠佳。

    供股主要原因是调整负债结构

    “简单地说，供股就是因为缺钱。”美联物业一位市场分析师认为，近来内地房地产大环境的不景气，直接导致了主营业务都在内地的香港上市房企采取供股的方式筹资。一方面，有些大型房企可能想趁现在房地产洗牌的时机，收购一些内地中小型房企，因此需要大量资金支持；另一方面，居高不下的负债率也是企业实行供股计划的主要因素，希望补充流动资金，降低负债率。

    据雅居乐今年中期业绩报告显示，雅居乐上半年负债率是82%，与2013年负债率72.4%相比，上涨了近10个百分点。恒大地产今年中期报表显示净负债比率从去年底的69.5%上升20个百分点至89.7%。碧桂园2014年中负债率为60.4%，虽与去年相比下降3.9个百分点，但碧桂园在4月及5月发行30.9亿元永续债，此类债券归为股权，所以未显示在企业负债这一栏中。如果将永续债计入企业负债中，负债率则会上升至70%，比去年年末上升5.7个百分点。

    汇业证券首席策略师岑智勇认为，负债率的高低会直接反映到股价的表现上。对于内房股而言，负债比率小且母公司背景比较雄厚的公司近期会比较受投资者的关注，而负债比率高的内房股Beta系数都大于1，随着恒生指数走势偏弱，它们会下跌得更厉害。而多元化经营的恒大地产是唯一例外，因为业务比较分散，将地产行业的风险分散。

    据统计数据显示，内地房地产市场仍处于低迷状态。国家统计局9月13日公布，1~8月，全国房地产开发投资58975亿元，同比名义增长13.2%，增速比1~7月回落0.5个百分点，连续7个月下滑。8月份房屋销售面积和房屋销售额分别同比下降13.4%和13.7%。

    岑智勇认为，内地房地产市场素有“金九银十”的说法，但由于公布的8月份内房销售数据并不理想，整个行业的气氛有所转变，存量不能及时消化，开发商在资金回笼方面存在很大压力。但政府也在积极采取措施，“所以中长期而言，对于内房板块整体而言是利好，但是短线的风险比较大。”

    债务融资利率高企机构看好内房美元债

    在行业不振、销售速度放缓的压力下，内地房企国内融资十分困难，通过海外融资平台也不尽如人意。除了通过供股计划在海外筹资以外，内地地产商也支付高额利率，通过债务融资的方式来拓展融资渠道。

    尽管一般而言，公司发债的成本要低于股本融资，但是目前香港市场的内房发债的成本更显昂贵，利率一般大于10%，对于大型房企如万科等通过债务融资的成本比较低，中小型公司成本则更加昂贵。

    对于内地房企而言，融资成本差距甚大。公开资料显示，中小型内房如恒盛地产目前在市场上有2018年到期的美元债，利率高达13.25%，合生创展5年期美元债利率也有12%，宝龙地产虽然发行的是人民币债，但11%的利率也是处于高位。有国企背景的公司如方兴地产5年期的美元债券利率仅有4.7%。

    齐鲁国际证券有限公司研究部主管罗满强表示，市场投资者通常对规模较大的房企发行的美元债表示欢迎，但是更多需要资金的是中小型房企，这类房企本身负债率比较高，发债不一定会有好的反应，只有通过较高的利率才能吸引投资者。而发债融资会加剧内地房企本来就已经很高的负债比，相比供股而言，增加的是总股本，所以从财务状况的角度而言股本融资更加健康。

    香港一家中资券商专业投资全球债券的基金经理表示，看好内地房企债券，因为从目前国内政策来看，房地产调控有放松迹象，不会发生大规模的行业崩盘现象。

（责任编辑：证券时报）