奇葩地产：各地救市号角高吹，难唤休眠的楼市

    截至目前，46个限购城市中仅剩北京、上海、广州、深圳、珠海、南京、三亚7城仍在执行限购。在那些已经放开限购的城市，效果多为短暂性的“小阳春”，不可持续。

    最新消息是，楼市松绑从单个城市上升至省级部门的政策性救市。前有福建、四川、湖南和江西，现在湖北出台了“鄂六条”。

所谓“鄂六条”，是指湖北省城乡建设厅15日发布的《关于促进全省房地产市场平稳健康发展的若干意见》。“鄂六条”是全省“通用”的楼市松绑举措。虽然其政策基调是“调结构，去库存”。但是“调结构”是虚的，“去库存”才是实的。毕竟，中央的“调结构”并没有涉及救市。但“去库存”的确是困扰各地的当务之急。

    以湖北为例，上半年全省商品房销售面积完成2212.7万平方米，增长11.7%，其中住宅销售面积1997.9万平方米，增长10.6%，较上年全年和同期分别回落21和23.5个百分点。同时，全省待售商品房面积达到2445.5万平方米，增长22.1%。省会武汉库存压力更重，高达1470万平方米，约16.3万套，业内预计整体销售周期延长至13.6个月。

    就全国而言，截至8月末，商品房待售面积56160万平方米，比7月末增加930万平方米。若按照今年前8月的销售速度，去化周期为10个月左右。自2012年4月以来，上述指标已经连续29个月保持上涨。其中，与低点时（2012年3月全国商品房待售面积为30122万平方米）相比，最近两年多来，全国商品房待售面积增幅达到86.4%。与2010年年中相比，最近四年来，全国商品房库存增加了约190%。

    由是而言，湖北为“去库存”而救市，绝非第一家，后续还会有更多的接力者，就像之前各城纷纷松绑限购的跟风潮一样。但不管是“鄂六条”还是其他省区市的救市，无非是在放贷利率上玩打折游戏，在契税优惠上下功夫，在公积金贷款上开口子，加快受理和审批的效率等等。

    这些举措，能够释放一定的刚需。但刚需族毕竟有限，而且在当前的楼市趋势下，所有人都学会了观望。在70城楼价环比下跌的情形下，所有人都等着房价的进一步下跌。故而，一个城市的楼市松绑或一个省的打包性救市，都无法激活人们购房的兴趣，也不能真正“去库存”。正所谓，“落花有意，流水无情”---地方松绑的号角很难唤醒休眠的楼市。

    普遍存在的楼市库存压力，彰显着楼市非理性的恶性积累，对此各地都难辞其咎，这和地方债和产能过剩一样。今年以来，中央“强改革”的举措频然，但几乎没有涉及楼市，以往中央主导下的宏调组合拳不见了踪影。这释放出强烈的信号，政府放手，让市场去调节楼市。这说明，以往权力管得太多太宽太功利，才导致楼市乱象频生，库存积压。

    地方救市显然不是中央定义的“调结构”，让市场杠杆调节楼市，更接近“调结构”的要义。

    至于释放楼市刚需，决策面也并非无可作为。央行和引进会已经在上半年对各大商业银行“喊话”，要求其加快审批放款速度和利率打折，但各大银行的反应是审批速度可以快起来，利率打折要好好斟酌。央行和银监会都没有发红头文件，要求各商业银行将首套房贷最低利率打折到某某比例，如“鄂六条”的七折。地方的红头文件对商业银行有何作用？

    以“鄂六条”为例，该省城乡建设厅的红头文件也只是抄送人行武汉分行、湖北银监局，可能三方有过一定的协商。但这样的红头文件，商业银行执行到何种地步，很难预料。在中央严控商业银行流动性、只开定向降准阀门的情势下，地方上的松贷诉求，金融监管和信贷部门也只能虚与委蛇了。

    各市放松限购，决策层未置可否；各地松绑楼市加码，中央也未表态...但从各地实践看，限购放开，意义不大；至于信贷和利率“松动”，各地也是一厢情愿，抒发焦虑而已。

    “去库存”很重要，“调结构”更是当务之急。前者，是各地反智市场规律所致，因而还要用思维更新和顺应市场去解决，而不是走政策性救市的老路。而这，恰恰是中央“调结构”的良苦用心。

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