你是怎样一步步连房奴都做不了的

    简单回顾一下20年房地产调控史，目的是要说明一个大家不愿意承认的事实：社会上绝大多数人是“不识好歹”的，是看不清楚自己利益所在的，是会热烈欢迎并衷心拥护明显对自己不利的政策的。

    以1998年为界，20年中国房产史，就是一部不折不扣的“十年九调控”的历史。事实上，从1989年2月20日人民日报第2版文章开始，政策和舆论都一直在呼应市场“房价猛涨，势在必控”的强烈诉求。当时这篇文章这样写道：

    “北京最近提供2万多平方米住房，每平方米1600元至1900元。若买两居室，少说也要6万多元。一名大学生从参加工作起就日日节衣缩食，每月存储50元，已是极限，100年才能买上两居室。”

    然后，近30年来，房价一直在“100年才能买两居室”的调调中越调越高。

    尤记得2011年2月27日，温家宝总理在中国政府网和新华网访谈室与网友进行在线交流。有网友提问：“抑制房价，总理，您还有信心吗？”温家宝回答：“我还有信心！如果我没有信心，不去努力，那就是失职，就是对人民的不负责。我不仅要做这样的表态，而且要付诸实际行动。”交流中他还特别对房地产商喊话：“我没有调查你们每一个房地产商的利润，但是我认为房地产商作为社会的一个成员，你们应该对社会尽到应有的责任。你们的身上也应该流着道德的血液。”

    以任志强为代表的开发商马上就不干了，他们说：土地成本和税费占到总房价的百分之六七十，地价和税费不降，房价怎么降？

    事实上，政府和开发商都是无辜者，因为并不是地价决定房价（成本决定价格），而是房价决定地价（需求决定价格）。是需求决定房价，房价再反过来决定地价。不信，你让甘肃玉门市政府把那里最好的地块拿出来拍卖，看能不能拍出北京二环的价格。

    真实的房价，是由你我这样普普通通的老百姓用钱、用脚投票投出来的。人口，尤其是高素质高收入人口高度集聚的地方，房屋零成本也会卖到天价。反之亦然。北上广深的房价高，高的已超过20万/m2，中国低房价的地方多得很，甘肃玉门，3万元一套可以买到当地几乎最好的房子，房价相差200倍不止了，你去不去？房价高的北上广爱来不来，反正是没有人求着你来，更没有人逼着你来。

弹指一挥间，距离限购为标志的2011年“史上最严调控”，一转眼已经将近七年，一线城市的房价至少是当年的两三倍了，高的已达四五倍，人人都说光阴好，光阴只会催人老，那些当年把钱捏在手心捏出汗，望穿秋水盼着房价下跌的人们，一再等来的，是脊背发凉的现实。

    当年的2月11日，我在FT中文网撰文《限购恐将催涨三四线城市房价》：“2011年头两个月，加息步步紧逼，房产税‘敲山震虎’，史上最严厉的限购政策正在逐步推开......许多人认为中国一、二线城市的楼市泡沫要大过三、四线城市，笔者有不同观点。我认为，在方兴未艾的中国城市化、尤其是大城市化的推动下，一二线城市的房价泡沫反而较小；三四线城市房价虽低，但多数是由地方政府强力推动，而非市场真实需求的反应，这些城市的房价泡沫反而更高。如果严厉的限购政策将社会流动性进一步挤向三四线城市，那么这些城市的泡沫会有越吹越大的危险。同时，基层地方政府可能会因此加大征地拆迁力度，加剧已经颇为激烈的征地、拆迁矛盾，也为将来留下更多类似‘鬼城’、‘烂尾城’之类的‘城市化浪费’。我们应该警惕的是，市场价格信号一旦被非市场力量屏蔽，其造成的社会矛盾和国民损失，相比于遵从真实的价值规律（哪怕这意味着残酷的高房价），从个人到社会到自然界，代价都要高得多。”

    一语中的。2015年底，在一二线城市房价暴涨的背景下，三四线城市房地产去库存被列入2016年国家重点工作。这是后话，且按下不表。

    如何踩对政策的风口

    人们不断呼吁楼市加强调控来抑制价格上涨，但在纯商品房这个领域，行政调控的手段无非：限购，限贷，限售，提高首付，提高房贷利率，严控特大城市人口，等等，几乎都是从限制需求的角度来着力。即使从供给侧角度，提高建筑容积率和增加土地供应，也同样无法满足越来越集聚的人口居住需求，因为集聚的特定空间总是有限的。

    而为了控制特大城市人口，有意减少特大城市土地供应，减少大城市内城住宅供应，都会反过来强化供需矛盾。因为人往高处走的趋势是不会变的，土地和房屋可以控制，人口却难以真正控制。

    在人口流出地增加土地供应，确能达到降房价目的，但却是在制造更多的空城鬼城。

    而增加保障性住房的比例则反过来进一步推高房价：一方面，商品房是保障房的奶妈，保障房靠商品房补贴，保障房比例提高，商品房价格势必水涨船高。另一方面，保障房往往只针对本地户籍人口，与外来人口汹涌而入的城市化趋势与需求并不匹配。

    限购，限贷，限售，提高首付和利率，短期结果都是抑制需求，抑制交易，可以通过打击两类房东达到价格稳定甚至降价目的：一是高杠杆高利率需要资金快速回笼的短期投机者；二是碰到紧急突发事件需要卖房套现的普通人。大部分房东因为卖了往往就买不回来，也会减少二手房交易。这种短期抑制需求，无法解决长期的供需矛盾，所以，该涨的地方将来一定要补涨。就像2015年以后，只要贷款政策稍微放松，即使限购依旧，一线城市仍旧迎来暴涨一样。

    但是，限购，限贷，限售，提高首付，提高房贷利率等，对期待房价下跌的人们却往往有着致命的伤害：一方面，他们往往是首付能力、月供能力较低的城市新移民，限购和提高首付及房贷利率一下子就把他们挡在了房地产门外，或者眼睁着看着短期房价下跌而无法入市；或者即使辛苦攒够了资格，也在下一轮房价上涨中被彻底排除在商品房门购买能力之外！因为，工资上涨总是赶不上房价上涨的速度，而且工资和房屋总价的基数完全不在一个水平线上。

    调控的目的，一是呼应百姓的强烈诉求，给人们适当的心理安慰；二是保障房地产市场的平稳健康发展，防止大起大落。比起大涨，更怕的是大跌，因为这直接牵涉到土地财政和金融安全与稳定，金融安全与稳定不仅是房地产之命脉，而且是经济乃至一国之命脉。这是比多少人买得起或买不起房更直接、更关键、更深层次的问题。只有理解这一点，才不会对调控会错意表错情，才不会对调控抑制房价寄予过高的非理性期待。

    绝大多数人都不会正确的思考问题

    经济学不仅是关于算术的学问，更是关于人心、关于人的行为的学问。调控中，令人啼笑皆非的普遍现象是：那些期待调控使房价下跌的人们，房价真正下跌时却往往都不出手买房；只有当房价再次上涨时，才会恐慌性入市！你真跌时我还不买，你真涨时我才买！

    我在2014年3月底实验“贫民窟的百万富翁计划”，鼓励人们买房，那时楼市真冷啊，现在看是过去几年最好的购房时机，但没有多少人愿意入市。当年有一个客户，用我的思想指导朋友们入市，迅速在一线城市核心区购入总值8千多万房产，2015年股市疯狂时还被其朋友们怪罪：要不买房我们该在股市赚多少钱了！最后的结果是，这一轮疯狂股市洗劫了多少中产！

    时间又迅速到了这一波去库存。“房住不炒”是个非常正确的决定，也是非常正确的价值判断和事实判断——没人住的房子，终究会炒焦炒糊，炒成空城鬼城的。但良辰美景奈何天，群众一方面期待“房住不炒”达到降房价的目的，但是另一方面又自相矛盾得很，一旦房价真的下跌，有价值有人住的地方都没人买；只要房价疯涨，把资金流动性轮番挤到那边压到这边，挤高房价，将来注定没人住的地方，照样疯抢，神州大地半年多一年时间，就完成过去几年都完不成的去库存。千万不能低估群众的非理性程度，世界就是由他们创造的，再荒谬也是由他们创造的。

    换句话说：绝大多数人并非我们想像的能够正确思考的聪明人，他们往往会只从愿望而不是从理性出发，欢呼那些对自己和社会有害的思潮与举措。

    过去20年，在一波又一波频繁的政策调控、拦截堰塞湖一样的资金流水轮番挤压、在平头百姓追涨不追跌、在货币超发等一系列因素共同作用下，国内绝大多数地区房价都迎来了巨大的涨幅，虽然涨幅不一。但房价的最终结算因素是人口，它不由政策说了算，也不同由开发商说了算，更不由百姓的愿望说了算。区域不会均衡发展，货币增量也不会雨露滋润甘霖普降到全国每一个地方，房价的区域分化势必将呈现越来越陡峭的态势——人口流出的地方房价下跌或阴跌（涨不过M2增量），人口流入的地方即使在某种情境下短期下跌，长期也会涨得超出国内绝大多数人的想像。

（责任编辑：李本）