北京商住房价格“断崖式”下跌的秘密

      还记得去年3月下旬，北京市发布了针对商业办公项目的调控政策，如今调控已经过去一年。有媒体报道，北京商住市场，价格出现了30%以上的跌幅，而成交量跌幅也更是高达90%。商住楼的价格大跌，与北京市住宅市场相比，住宅市场跌幅就相对平缓许多。

       先举个例子：北京朝阳区一个知名的商住项目，叫做“北京像素”。调控前，北京像素的两层LOFt户型的成交价最高达到过65000元/平方米，而调控后，成交价随即出现断崖式下跌，目前同类型房源成交价普遍在40000元出头，而平层的户型成交价直接跌穿每平米30000元关口。

      实际上，3.26调控政策之后，商业办公项目的购买被加上了严格的限制。无论是否为北京户籍，购买人必须在北京有连续60个月的社保或者纳税记录，且不能有包括商业办公项目在内的任何形式的房产，同时必须全款购买，不能使用任何形式的银行贷款。

      在这样的情形下，商住房的成交量一下跌至冰点，而成交价自然是出现断崖式下跌。不过好在，北京的商住楼大多紧邻地铁，配套成熟、环境优美地段，对于那些没能在调控政策出台之前脱手出售的投资客来说，低价出售或是继续出租是他们必须面对的一个选择。

      现在对于商住业主来说，房价跌到这个份上，真是始料未及，而且即使按照现在的价格出售房产，恐怕也是有价无市。唯一宽慰的是，商住房租与附近的商品房相差不多，所以还能靠着租金维持投资回报。像37平米的这种开间，大概租金在3500-3800之间，50多平米的一居室，大概在5000-5300之间。

      当然，由于不限购且相比普通住宅的价格还低，所以商业办公楼项目吸引了很多的投资投机客，只是并非每位投资者都能一下子拿出这么多的现金来，再加上大家有“买涨不买跌”的习惯，所以，商住楼成交量始终没有太大的恢复。那么，在经历了一年的房地产调控之后，商住房出现断崖式下跌意味着啥呢？

      首先，北京房地产调控还没有看到一个可放松的迹象，特别是针对个人购房者购买商住房，不能再使用金融杠杆，必须100%支付购房款的要求来看，在今年这样一个相对紧缩的购房环境中，更不可能单独对商住类的贷款放松。其实对于购房者来说，购买商住房，除了考虑各种政策限制外，还要综合考虑自己的投入产出之比。

      再者，北京商住房价格的大跌，说明只要遏制住投机购房需求，以及高杠杆购房即可。实际上，业主购买商住房主要是用于投资是没有错的，通过出租来取得不错的投资回报，这也是不错的投资方式。

      但是之前就有投机炒家买下大量商住房只是囤积起来，期待数年之后能有更高的价格出售，从中牟利是有风险的。显然，在一个充斥着投机性购房需求市场中，商品披上金融外衣后，就会出现大起大落，就会给金融体系带来极大的不稳定。所以，商住房也必须进行调控。

      最后，如果说商品房是用来居住的，而商住房则主要是业主用来商铺出租的，而一旦脱离原来的属性，就会沦为投机炒作的工具会产生一定的资产泡沫，而这样的泡沫总归会回归的理性的。

      数据显示，自2017年3月26日以来，全北京商住房网签量仅有3589套，较调控前一年的67013套，跌幅达到94.6%。整个市场的成交量出现了“冻结”，价格也出现了大幅松动。

      北京商用房价和成交量的大跌，这说明了房价是有波动的，只涨不跌房价，肯定是不符合客观规律的。目前，北京市政府出于呵护商住房市场的考虑，出台了一系列商住房产的调控政策，意在把商住房市场的成交量冻结起来，以便以后再进行着手解决。

      北京商用房市场在经历了一年调控后出现了“断崖式下跌”。这主要是北京市对商住房实行了更为严厉的限购政策，而且商住房出售是实行的是零杠杆，那么房价才能逐步回归理性。北京商用房的大调整说明房价泡沫是肯定要挤破的，只是现在当局先把它冷冻起来，等将来时机成熟时再来逐步化解潜在的系统性金融风险。

（责任编辑：张际科）